Verbasing oor prys

Die eerste reaksie wat Finweek van ’n Wes-Kaapse eiendomsbron gekry het oor die voorgestelde verkoop van die spogwynlandgoed Boschendal aan Cinmark Twenty Seven, was die siniese opmerking dat die koper honderdmiljoene rande te veel betaal. Dis klaarblyklik ’n opmerking wat met ’n knippie sout geneem moet word – hoewel daar iets in kan steek as jy kyk na vroeëre transaksies in Boschendal.

Hier moet ons kyk na inligting afkomstig van die verkopers van die ikoniese eiendom by Franschhoek, die gewese mynhuis JCI met ’n belang van 62,7% en die genoteerde eiendomsontwikkelaar IFA Holdings met 37,3%.

As ons teruggaan na ongeveer 2009, toe IFA sy belang in Boschendal tot 37,3% vergroot het, is dit insiggewend dat die bykomende 5,25% R9,6 miljoen gekos het.

Die transaksie – as ons aanvaar dat die verkoper (Citation Holdings) nie desperaat was nie – kom neer op ’n waardasie van net R200 miljoen vir Boschendal.

Toe IFA teen middel 2006 sy eerste belang in Boschendal verkry het, het die maatskappy R54 miljoen betaal vir 19,25%. ’n Waarde van meer as R270 miljoen kon toe vir Boschendal afgelei word.

Die afname in die waarde tussen 2006 en 2009 kan maklik verklaar word deur die wêreldwye finansiële krisis wat laat in 2008 begin het – dit het waardasies van duur eiendomme wêreldwyd geknou.

JCI het egter einde Maart 2007 sy destydse belang van 35% in Boschendal op R127 miljoen gewaardeer – gegrond op ’n aanbod deur ’n derde party vir ’n deel van die JCI-belang. Dit beteken dus ’n afgeleide waarde van byna R350 miljoen vir Boschendal. Maar JCI se direksie het aangedui dat die langtermynwaarde van die Boschendal-belegging “meer as die genoemde R127 miljoen kan wees”.

’n Omsendbrief wat JCI teen einde 2008 uitgestuur het, stel die waarde van die 35%-belang in Boschendal op R160 miljoen, wat neerkom op ’n afgeleide waarde van nader aan R470 miljoen.

As ons verder teruggaan, kan dit selfs belangrik wees om daarop te let dat Anglo American Boschendal in 2004 vir R323 miljoen aan ’n konsortium gelei deur Citation Holdings en ’n bemagtigingsvennoot verkoop het.

Ons skuif vorentoe tot 2010 vir die jongste amptelike uitspraak oor Boschendal se waardasie. Dis te kry in dokumente wat in Mei 2010 aan JCI-aandeelhouers gestuur is, waarin ’n waarde van byna R400 miljoen vir sy belang van 62,7% in Boschendal genoem word. Die JCI-direksie het toe gereken die waardasie is “billik en redelik”. As dit so is, het Boschendal vroeg in 2010 ’n waarde van nagenoeg R650 miljoen gehad – wat min of meer in ooreenstemming met die jongste aanbod is.

Die voorgestelde verkoop van Boschendal beteken dat JCI sy nalatenskapskuld kan vereffen en dat IFA – met ’n markkapitalisasie van net R90 miljoen – sy hefboomfinansiering kan verklein, maar die eintlike intrige gaan oor die geheimsinnige koper.

Cinmark – wat, sover Finweek kan vasstel, in die woelige metropool Grabouw gesetel is – word gelei deur die entrepreneur Arnold van Graan. Cinmark word voorgehou as ’n entiteit wat 100% in swart besit is, wat beteken dit sal die tweede keer in ’n dekade wees dat Boschendal ’n bemagtigingsmaatskappy as aandeelhouer sal hê.